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农村宅基地“三权分置”,怎么分?怎么搞?
发布者:湖北三农网 新闻来源:新华社 发布时间:2018-01-19 浏览次数:353

    1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,中央农村工作会议提出,要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

    “三权分置”的制度创新

    一直以来,土地制度问题都是我国“三农”领域改革的重点,也是难点。

    随着工业化、城镇化深入推进,农村劳动力大量转移进城,到二、三产业就业,相当一部分农户将土地流转给他人经营,承包主体与经营主体分离,为顺应这样一个发展现代农业的趋势,和农户保留承包权、愿意流转经营权的需要,就有了“三权分置”的制度创新。

    业内评价,这一制度安排的巧妙之处就在于,实现了三项权利的平衡。一方面在坚持农村土地集体所有的制度框架下,另一方面又稳定了农户承包权,放活了土地经营权。

    如今,能够巧妙实现权利平衡的“三权分置”这一制度创新,正在从承包地制度,延伸到宅基地制度。从农民对宅基地享有完全的所有权,到“两权分离”下的宅基地所有权归集体所有,农民只享有使用权,中国的宅基地制度也历经了跟承包地颇为相似的变革。

    宅基地制度复杂而严密,简单概括有几点原则:一是宅基地为集体所有,农户只拥有使用权;二是“一户一宅”,一家农户只能使用一处宅基地;三是排他性原则,只有集体经济组织的成员,才有资格申请宅基地,且“无偿获得”,而非集体成员没有资格申请宅基地。

    “建设租赁住房”的集体用地

    多年来,地方政府垄断居住用地供应,导致土地出让价格一再走高。为解决这一棘手问题,去年8月,国土资源部会同住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》成为新的风向标。中国指数研究院报告称,此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住房,从源头上盘活了较大规模的土地存量,拓宽了土地供应渠道。

    新华社最近报道,姜大明称,政府将不再是居住用地唯一提供者。

    在集体建设用地上建租赁住房,事实上已经突破了城乡土地供应的二元分化,使农村集体土地不须经过征地环节就可以直接进入城市供应,这可谓是重大的政策创新。

    显而易见的是,利用集体建设用地建设租赁住房,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时,因集体建设用地入市后只能用于租赁,不可出售,因此对房价影响不大,但可能带动租赁市场,增加市场供应,或可带动部分区域租金下调。

    姜大明称,要深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。姜大明同时强调,城里人到农村买宅基地这个口子不能开,要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

    为防出现“以租代售”,在国内首批13个城市开展的利用集体建设用地建设租赁住房试点中,北京公布的试点方案,就规定“只租不售”、单次租期不超过10年。

    试点经验:浙江义乌

    浙江义乌探索实施农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革,赋予农民更多财产权利,激活农村沉睡资产,为农村发展提供新动能。

    2015年3月义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来,探索建立农村宅基地“三权分置”制度体系,从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行制度创新,赋予农民更多财产权利,农民有了更多获得感。截至2017年底,全市已颁发农房不动产证2万多本。

    义乌在农村宅基地制度改革中,坚持维护农村宅基地集体所有权,固化宅基地资格权,完善宅基地使用权,既保障农民基本居住权利,又最大限度促进宅基地价值增值,增加农民财产性收入。佛堂镇新建的“蟠龙花园”城乡新社区集聚项目,入住农户每家可新增不动产价值300万元左右,在村集体还有按股分红的财产性收入和产业用房收入等。

    为了让农民住房财产变成“活资本”,义乌探索建立全国首个农村宅基地基准地价体系,正式公布《义乌市宅基地基准地价》。金融机构可以依据宅基地基准地价给予贷款。截至目前,义乌当地金融机构累计发放农民住房抵押贷款6763笔,贷款金额32亿多元。

    义乌有20余万宗农村宅基地。专家分析,“三权分置”改革后,每宗可贷款数十万元,全市激活的农村沉睡资产数量可观。

    试点经验:陕西黄龙

    黄龙县石堡镇梁家河村以乡村旅游为抓手,流转土地143亩,腾退闲置宅基地30亩,投资1500余万元,打造了4个生态产业观光区;同时,该村将土地、果园、闲置房屋产权折价入股,用产业发展资金、扶贫资金以及群众的闲散资金入股,使群众普遍受益。截至目前,全村有99户入股参与建设,其中,土地入股49户134亩,年底每亩地分红2200元;资金入股50户共计22.5万元,其中有31户精准扶贫户,年度每股保底分红500元。

    2016年1月,黄龙县财政拨付186万元,全面完成17.75万亩二轮延包地和7.28万亩撂荒地、机动地和荒山荒坡地的测绘丈量和权属认定。同时,创新设立“互助担保基金”,为新型经营主体流转土地、集约经营提供政策支持和财力帮助。该县还对家庭承包、招标拍卖、转包出租、互换和转让等土地流转方式进行全程监督和监管。

    圪台乡马场村辖4个村民组189户525人,精准扶贫户47户137人,其中贫困户就占到了近1/3。该村利用党支部+合作社+农户+资源模式,成立了马场村露底蔬菜农民专业合作社,流转2400亩土地,种植蔬菜、土豆、向日葵,高粱等作物。在合作社带动下,全村189户中有88户以土地、产业扶贫资金、技术等方式入股,其中28户是精准扶贫户,预计今年合作社能收入50余万元,村民分红17.1万元。

     像马场村这样的“三权”改革试点黄龙县共有12个。截至目前,该县累计流转土地8.74万亩,流转率达到34.92%;拥有百亩以上规模种粮大户217户,组建家庭农场69家,促进农村劳动力转移3.5万人次,其中贫困人口转移劳动力1057人次,农民进城6500余人。